Vermieter
Wer Häuser oder Wohnungen vermietet, erzielt Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (V&V). Vermieter müssen ihre Einnahmen versteuern, haben aber im Gegenzug umfangreiche Gestaltungsmöglichkeiten bei den sog. Werbungskosten. Weil sich Verluste aus der Vermietung mit anderen Einkünften, wie bspw. denen aus unselbständiger Arbeit, verrechnen lassen, liegt in dieser Einkunftsart ein erhebliches Steuersparpotential.
Einkünfte aus V&V werden grundsätzlich nach dem Zufluss-/Abflussprinzip versteuert, aber bei den Kosten, die eine Immobilie verursacht, gilt es besondere Regeln zu beachten.
Abschreibung
Neben den tatsächlichen Ausgaben, also im Steuerjahr bezahlten Rechnungen, die durch die Immobilie verursacht wurden, dürfen jährlich i.d.R. 2% des Gebäudewertes als Kosten (Abschreibungen) angesetzt werden. Der Grundstücksanteil hingegen ist nicht abschreibbar. Da es immer wieder zu Streitigkeiten mit dem Finanzamt darüber kommt, welcher Anteil des Kaufpreises auf das Gebäude und welcher auf das Grundstück entfällt, empfiehlt es sich sehr, diese Aufteilung bereits im Notarvertrag aufzunehmen. Ist diese Aufteilung nicht offensichtlich absurd, muss das Finanzamt sie nämlich anerkennen. Die gleiche Aufteilung im Nachhinein durchzusetzen ist deutlich schwieriger und manchmal auch nicht erfolgreich. Weil diese Aufteilung für Sie als Vermieter voraussichtlich auf viele Jahre hinaus erhebliche steuerliche Auswirkungen hat, sollten Sie schon vor Abschluss des Kaufvertrages einen Steuerberater um eine vorteilhafte aber noch vertretbare Kaufpreisaufteilung bitten.
Sonstige Werbungskosten aus V&V:
Neben der jährlichen Abschreibung dürfen alle Ausgaben, die als „Erhaltungsaufwand“ klassifiziert werden können, im Jahr der Ausgabe angesetzt werden. Typischerweise sind dies Malerarbeiten, Reparaturen und die Erneuerung bereits zuvor im Objekt vorhandener Teile (Badsanierung, Fensteraustausch, Erneuerung der Heizungsanlage etc.).
Zu den wichtigsten Werbungskosten gehören:
- laufende Grundstückskosten (z.B. die Grundsteuer),
- Schuldzinsen aus der Finanzierung des Vermietungsobjekts (nicht die Tilgung),
- Renovierungskosten (sogenannte Erhaltungsaufwendungen) und
- Verbrauch der Instandhaltungsrücklage bei Eigentumswohnungen (nicht die Einzahlung in die Rücklage).
Vorsicht ist geboten, wenn Sie den Wohnstandard deutlich steigern, die Gesamtnutzungsdauer des Gebäudes verlängern oder einen starken Anstieg der Miete erreichen. Sobald die Maßnahmen, die Sie durchführen lassen, zu einer wesentlichen Verbesserung des Gebäudes oder gar einer vergrößerten Wohnfläche führen, gelten sie nämlich als Herstellungskosten. Im Gegensatz zu Erhaltungsaufwendungen, die sofort als Werbungskosten abziehbar sind, berücksichtigt das Finanzamt Herstellungskosten nur bei der Abschreibung, d.h. sie müssen auf viele Jahre verteilt werden. Eine gefährliche Besonderheit gilt bei umfangreicheren Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen direkt nach der Anschaffung. Hier kann es dazu kommen, dass auch eigentlich als Erhaltungsaufwendungen anzusehende Kosten in Herstellungskosten umqualifiziert werden und in der Folge auf 50 Jahre zu verteilen sind (2% Abschreibung wie beim Gebäudewert). Dies passiert, wenn die Summe der Maßnahmen, die innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung des Objekts durchgeführt werden, netto 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen. Auch hier ist also eine durchdachte Festschreibung des Gebäudewertes im Kaufvertrag wieder sehr relevant.
Besondere Steuerregeln gelten bei der Vermietung an Familienmitglieder sowie bei Leerstand und Ferienwohnungen.
Leerstand
Wenn Haus oder Wohnung länger leer stehen, erzielen Sie automatisch Verluste. Diese akzeptiert das Finanzamt nicht auf ewig. Irgendwann muss von Ihnen eine sog. Überschußerzielungsabsicht nachgewiesen werden. Unproblematisch sind übliche Leerstandszeiten, zum Beispiel, wenn die Mieter wechseln oder Sie renovieren lassen. Ihre ernsthaften und nachhaltigen Vermietungsbemühungen können Sie nur anhand von Rechnungen über Zeitungsannoncen, Makleraufträge oder Aktenvermerke über Besprechungen mit potenziellen Mietern nachweisen. Sollte sich herausstellen, dass es für Ihre Immobilie in ihrem aktuellen Zustand offensichtlich keinen Markt gibt, müssen Sie außerdem auf einen vermietbaren Zustand hinwirken, etwa durch bauliche Veränderungen oder Renovierungen.
Ferienwohnung
Bei einer Ferienwohnung ist eine ganzjährige Auslastung mit Mietern nahezu unmöglich. Trotzdem möchten Sie als Vermieter natürlich alle laufenden und einmaligen Kosten der von der Steuer abzusetzen. Bei Ferienwohnungen kann es dazu kommen, dass die Kosten nur noch teilweise angesetzt werden dürfen. Dies geschieht immer dann, wenn das Finanzamt einen Teil der Leerstandszeiten Ihnen als Selbstnutzer zurechnet. Ist die private Nutzung der Wohnung jedoch ausgeschlossen, steht Ihnen ein 100%-iger Werbungkostenabzug zu. Dies ist oft der Grund dafür, dass solche Objekte einem Vermittler übertragen werden, der nicht mit Ihnen verwandt ist, und eine Eigennutzung vertraglich ganzjährig ausgeschlossen wird. Will man die Wohnung aber teilweise selbst nutzen, lässt man sich eben einen Teil der Leerstandskosten zurechnen. Für die Ermittlung der anteiligen Leerstandskosten gibt es bereits detaillierte und von der Finanzverwaltung anerkannte Vorgehensweisen, mit denen sich Ihr Steuerberater auskennt.
Veräußerung einer Immobilie
Ob auf die Veräußerung einer im Privatvermögen gehaltenen Immobilie Steuern anfallen oder nicht, hängt von verschiedenen Faktoren ab. Zunächst ist relevant, ob die Immobilie vermietet oder eigengenutzt wurde. Die eigengenutze Immobilie kannn steuerfrei veräußert werden, auch innerhalb der 10-Jahresfrist. Dabei genügt es, wenn die Immobilie „…im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde“. Diese Formulierung aus dem Gesetz gewährt einen gewissen Interpretationsspielraum, fragen Sie Ihren Steuerberater!
Bei vermieteten Immobilien ist ein etwaiger Veräußerungsgewinn zu versteuern. Handelt es sich um eine geerbte oder geschenkte Immobilie, werden Haltezeiten und Anschaffungskosten des Voreigentümers auf den Veräußerer übertragen. Durch die Veräußerung entstandene Kosten sind abzugsfähig, auch wenn sie erst im Folgejahr anfallen. Vorsicht ist geboten bei der sog. Vorfälligkeitsentschädigung, welche die Bank dafür verlangt, dass Sie vorzeitig aus einem Kredit aussteigen. Diese können Sie i.d.R. (ausser u.U. bei einer Umschuldung) nicht als Werbungskosten der V&V geltend machen. Bei einem Verkauf können Sie diese Kosten für die vorzeitige Tilgung aber als Veräußerungskosten vom Gewinn des Verkaufs abziehen.
